Важным вопросом рефинансирования капитала, инвестированного в жилищное строительство, является минимизация рисков несвоевременного возврата заемных средств.

Данная цель решается, в частности, путем объединения различных составляющих ипотечного покрытия (обеспеченных прав требований, ценных бумаг, денежных средств, недвижимого имущества), которые предназначены для обеспечения возврата средств, предоставленных на рефинансирование. Организационные способы снижения рисков призваны создать систему сдержек и противовесов, направленных в первую очередь на сокращение ошибок при принятии управленческих решений [6, с. 67-68].

Задаче снижения рисков соответствует введение разного рода запретов и ограничений, установленных Законом об ипотечных ценных бумагах .

Наиболее эффективный способ рефинансирования инвестиционного капитала согласно мировой практике заключается в секъюритизации (от английского securities - ценные бумаги) - преобразовании долговых обязательств в достаточно ликвидные и хорошо обеспеченные ценные бумаги.

Такое преобразование с помощью ипотечных облигаций осуществляется двумя направлениями:

• выпуском кредитными организациями, осуществляющими ипотечное кредитование, обеспеченных ценных бумаг;
• реализацией ипотечными инвесторами долговых обязательств специализированной организации - ипотечному агенту, который, в свою очередь, эмитирует обеспеченные эмиссионные ценные бумаги. В Законе об ипотечных ценных бумагах представлены оба указанных направления.

Закон об ипотечных ценных бумагах не направлен на решение непосредственных задач ипотечного кредитования, но призван расширить сферу указанных услуг путем восстановления средств инвесторов жилищного строительства в сокращенные сроки.

Решению непосредственных задач ипотечного кредитования в значительной мере способствует выдача закладных.

Рефинансирование ипотечного капитала осуществляется с помощью ипотечных ценных бумаг тремя направлениями:

• а) с помощью эмиссии банками, предоставляющими ипотечный кредит, облигаций с ипотечным покрытием;
• б) уступкой банками ипотечным агентам - специализированным коммерческим организациям прав требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой и (или) закладными, которым предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием;
• в) уступкой указанных прав требований управляющей компании в обмен на ипотечные сертификаты участия.