Для осуществления и регулирования экономических отношений в Гражданском кодексе РФ дано определение недвижимости и заложены общие признаки отнесения объектов к недвижимости, что предусматривает возможность и необходимость ее налогообложения. Однако, для целей налогообложения разрабатывается вторая часть Налогового кодекса РФ, где конкретизируется каждый из налогов, и, следовательно, будет дано определение недвижимости с учетом положений Гражданского кодекса РФ. Для целей налогообложения это определение должно быть уточнено, для того, чтобы объект налогообложения был четко определен, и не возникало двусмысленного понимания.

Из состава недвижимости в целях ее налогообложения могут быть исключены определенные объекты, имеющие особенности участия в гражданском обороте и отдельные режимы налогообложения: участки недр, лесного фонда и обособленные водные объекты. В состав системы налогообложения недвижимости включаются налоги, объектом которых выступают земельные участки, здания и сооружения, характеризующиеся наличием физических свойств недвижимости, экономических признаков и определенным правовым статусом [4].

Прежде чем определить перечень налогов, связанных с недвижимостью, необходимо четко установить признаки объекта недвижимости. Недвижимость в системе налоговых отношений представляет собой материальный объект, обладающий следующими свойствами:

• неподвижность, т.е. постоянство местоположения, фиксированность и немобильность;
• сохранение объектом в течение всего жизненного цикла своей натурально-вещественной формы;
• стабильная и возрастающая экономическая ценность, обусловленная тем, что недвижимость предназначена для длительного пользования;
• определенное функциональное назначение (при производственном назначении объект недвижимости прямо или косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг, при непроизводственном - обеспечивает условия для проживания и обслуживания граждан);
• обязательная регистрация прав владения, пользования или распоряжения на объекты недвижимости, принадлежащие субъектам налоговых отношений;
• необходимость определенного потока инвестиций, направленных на сохранение и развитие объектов недвижимости;
• определенная стоимостная оценка объектов недвижимости, причем, стоимость недвижимости как товара имеет тенденцию к постепенному росту с течением времени;
• зависимость стоимости от местоположения объекта (влияние качества и степени использования земли и объектов на ней).

Недвижимость, как объект экономических отношений и налогообложения может потенциально использоваться для получения дохода не только от его продажи или обмена, но и в качестве источника получения дохода непосредственно от его владения или использования. Если недвижимость используется как товар, то результаты от его продажи будут объектом обложения налогом на доходы (прибыль) или иными налогами, связанными с обложением дохода. Если же недвижимость является средством получения дохода или потенциально может служить таковым, тогда данная недвижимость будет выступать объектом обложения налога на недвижимость.

В последнее время основное внимание участников рынка и «рядовых» квартировладельцев притянуто к предстоящему введению нового налога на недвижимость. Между тем пока все еще существует «старый» налог на имущество, и прежде всего следует разобраться в его нюансах. К тому же в Налоговый кодекс были внесены поправки, о которых стоит знать и тем, кто стал обладателем недвижимости впервые.

Правда, мало кто задумывается об уплате налога на имущество перед покупкой квартиры. «Обычно люди не интересуются ставкой налога на недвижимость, так как бюджет на покупку жилья достаточно высок, а налог при этом относительно небольшой», – констатирует Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty. Это объяснимо: налог все еще рассчитывается исходя из так называемой «инвентаризационной» стоимости квартиры (дома, дачи, гаража и т. д.) [6].

Стоимость строений ежегодно определяют специалисты БТИ и направляют сведения в Федеральную налоговую службу (ФНС).
Так, в соответствии с законом г. Москвы от 23 ноября 2002 года №47 ставки налога на имущество физических лиц распределяются таким образом:

— при суммарной инвентаризационной стоимости имущества до 300 тыс. руб. (включительно) ставка составляет 0,1%;

— при суммарной инвентаризационной стоимости имущества от 300 до 500 тыс. руб. (включительно) ставка составляет 0,2%;

— при суммарной инвентаризационной стоимости имущества свыше 500 тыс. руб. (включительно) ставка составляет 0,5%.

Таким образом, например, 70-метровая квартира в центре Москвы, но в старом доме, может быть оценена БТИ всего лишь в 300-400 тыс. руб., а то и меньше.

Доходы, полученные при продаже жилья, облагаются налогом на доходы физических лиц. Ставка налога для налоговых резидентов РФ составляет 13% от суммы, полученной за имущество, и 30% – для налоговых резидентов других государств.

При исчислении этого налога налогоплательщику по его заявлению могут быть предоставлены налоговые вычеты, уменьшающие величину налоговой базы. Так, при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе имущественный вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи такого имущества, но не более одного млн рублей. А если это имущество находилось в собственности три года и более – в размере всей суммы, полученной от продажи.

В случае отчуждения имущества, находящегося в общей совместной или долевой собственности (или приобретения имущества в общую долевую либо общую совместную собственность) размер вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома или квартиры в общую совместную собственность).

Покупатель квартиры также имеет право на получение имущественного налогового вычета, который уменьшает налогооблагаемую базу на сумму, израсходованную на новое строительство либо приобретение жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, но не более двух млн рублей. Однако следует иметь в виду, что применение данного вычета возможно не всегда.