Пятница, 26.04.2024, 01:02
Приветствую Вас Гость | RSS


Меню сайта
Категории раздела
Статистика

Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0

Научные статьи

Главная » Статьи » Мои статьи

Понятие, сущность и экономико – правовые основы ипотечного кредитования

Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости или другие цели. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. При этом покупать и закладывать можно не только жилье, но и другие объекты недвижимости - землю, автомобиль, яхту и т.д. Недвижимость, приобретенная с помощью ипотеки, является собственностью заемщика кредита с момента приобретения. Термин ипотека в России обычно применяется в связи с решением жилищных проблем [33, с. 112].

Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. На государственном уровне в России ипотека находит поддержку в виде разработанного ипотечного законодательства, а так же специально созданных государством ипотечных агентств.

Оформление ипотеки – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договора ипотеки. На этом нелегком пути может помочь ипотечный брокер. Так же может потребоваться помощь агентства недвижимости при покупке квартиры в кредит.

Когда ипотечный кредит получен и жилье приобретено, наступает время «расплаты». Погашение кредита может осуществляться как наличными деньгами, так и безналично, либо в строго определенные дни, либо в любой день месяца – эти условия определяются банком-кредитором. Возможность досрочного погашения кредита так же определяется ипотечным банком.

Широкая интерпретация понятия ипотеки рассматривает ее и как способ получения кредита под залог недвижимости, и как способ получения кредита для покупки недвижимости. Термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Для некоторых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости [11, с. 68-69].

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. ценных бумаг-закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Ипотечное кредитование рассматривается как инструмент реализации следующих функций [22, с. 19]:

- реализация конституционных прав граждан на жилье;

- регулирование темпов развития экономики страны и ее отдельных отраслей;

- «перелив» капитала и привлечение инвестиций в сферу материального производства;

- страхование рисков и обеспечение гарантий возврата заемных средств;

- стимулирование сбыта (оборота) недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

- формирование фиктивного капитала в виде закладных и производных ценных бумаг.

Ипотечный кредит, как и любой другой вид кредита, предоставляется на условиях возвратности, срочности, платности. Его особенностями являются:

- строго определенный залог;

- в большинстве случаев - целевой характер;

- длительный срок предоставления (10-30 лет). Однако такой срок характерен лишь для стран со стабильной, высокоразвитой экономикой. В странах с менее благополучными экономическими условиями долгосрочное кредитование зачастую невозможно и ипотечные кредиты, как правило, предоставляются на срок 3-5 лет. Это так называемая «короткая ипотека». Масштабы и эффект ее применения невелики.

Ипотека по своей сущности не является самостоятельной экономической категорией. Она служит материальным (стоимостным обеспечением кредита) как самостоятельного экономического отношения. Ипотека опосредует движение ссуженной стоимости в процессе кредитования.

Являясь важным элементом кредитных отношений, ипотека имеет большое значение для их развития. Применение ипотеки увеличивает количество потенциальных кредиторов и заемщиков как субъектов кредитных отноше­ний - нередко лишь наличие залога недвижимости делает кредитную сделку реальной. Ипотека существенно укрепляет позиции заемщика и да­ет уверенность кредитору, что ссуда будет возвращена. При ипотеке воз­можен более низкий ссудный процент по сравнению с необеспеченными кредитами. Наличие залога и, как следствие, реальная возможность его потерять в случае нарушения своих обязательств дисциплинирует заемщика и стимулирует на рациональное и производи­тельное использование кредита.

В свою очередь ипотечный кредит имеет свою классификацию. Можно выделить несколько видов ипотечного кредита в зависимости от различных признаков (рис. 1) [26, с. 66].

 

http://sibac.info/files/2013_10_08_StudEconomy/5_Vinokurova.files/image001.png

 

Рисунок 1 - Виды ипотечного кредита

Основные участники ипотечного кредитования

• заемщики – физические и юридические лица, обратившиеся за получением ипотечного кредита, квалифицированные кредитором как надёжные и платёжеспособные и, на основании этого, получившие ипотечный кредит, добровольно предоставляющие уже имеющееся у них собственности и/или приобретаемое на средства кредита жильё в залог и способные внести авансовые платежи при приобретении жилья;

• кредиторы - банки и другие финансовые кредитные учреждения, предоставляющие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов;

•        продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;

• риэлтерские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

•        страховые компании – лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

•        оценочные агентства – лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

•        операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

•        инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка ( в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонда, страховые компании);

•        Правительство – регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

•        Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник — инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами [9, с. 56].

  • ипотеки предполагает существование специфических видов ценных бумаг – закладных и ипотечных облигаций. Функционирование данных инструмен­тов способствует расширению географии кредитных отношений путем обеспечения постоянного притока ресурсов для кредитования и перелива средств из регионов и отраслей, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в ре­гионы и отрасли, где наблюдается их дефицит. Существование вторичного рынка ипотечных кредитов, обеспечивающего ликвидность его инструментов, является неотъемлемой частью современного разви­того рынка ценных бумаг. При этом обеспеченные ипотеками ценные бумаги могут обращаться не только на внутреннем (национальном) рынке, но и на международных рынках. Таким образом, система ипотечного кредитования позволяет решать многие национальные проблемы, использовать эффект финансового рычага с целью повышения эффективности собственных финансовых ресурсов за счет использования заемных.

Говоря о перспективах дальнейшего развития ипотеки в РФ, в первую очередь необходимо выделить основные условия или факторы, влияющие на политику банков по этому виду кредитования.

Таблица 1  - Объем выданных ипотечных кредитов в РФ за 2006—2011 гг.

Показатель

 

2006г

 

2007г

 

2008г

 

2009г

 

2010г

 

2011г

Объем выданных ипотечных кредитов, по данным Банка России, млрд. руб

263,6

556,5

65,8

152,5

380,1

713

Доля АИЖК в стоимостном выражении, %

10,26

7,06

1,65

18,86

10,86

0,01

Доля сделок с ипотекой на рынке жилья, по данным Росрегистрации, %

9,50

15,60

16,90

11,90

14,60

17,60

Отношение объема ипотечной задолженности к ВВП, %

0,90

1,80

2,69

2,60

2,50

2,71

 

 

Первое условие экономического характера — доступность для кредитных организаций долгосрочных финансовых ресурсов. Соответственно для стабильной реализации данного продукта кредитным организациям необходимо либо привлечение долгосрочных ресурсов, либо доступность механизмов рефинансирования. Для решения обозначенной проблемы время от времени предлагаются какие-либо решения, как, например, введение безотзывных вкладов. Но даже эта довольно спорная мера на стадии проекта. Если говорить о возможностях рефинансирования кредитными организациями ипотечных кредитов, то здесь основными инструментами, применяемыми в мировой практике, являются секьюритизация (одна из форм привлечения финансирования путём выпуска ценных бумаг, обеспеченных активами, генерирующими стабильные денежные потоки) и выпуск ипотечных ценных бумаг. Для этого было создано АИЖК и принят в 2003 г. Федеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах». Однако для дальнейшего развития данного института требуется принятие отдельного закона «О секьюритизации», проект которого был разработан Ассоциацией региональных банков России еще в 2008 г. [21, с. 45-46].

Вторым условием, влияющим на политику банков в области ипотечного кредитования, являются залоговые правоотношения. Особенностью ипотечного кредита является обеспеченность возврата залогом недвижимого имущества. Это существенно снижает риски для кредитных организаций. Однако и здесь для кредитных организаций существуют определенные риски. Федеральным законом от 06.12.2011 г. № 405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» были внесены принципиальные изменения в отношения по залогу при ипотечном кредитовании. Пункт 5 ст. 61 данного закона звучит так: «Если залогодержатель в порядке, установленном настоящим ФЗ, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требования залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки» [15, с. 50].

Таким образом, изменения состоят в том, что банк не может требовать оплаты от заемщика, который перестал платить по кредиту и был вынужден отдать кредитной организации квартиру в счет долга. Задолженность в таком случае будет считаться погашенной вне зависимости от стоимости жилья в данный момент. Для заемщиков эти изменения, безусловно, носят позитивный характер, т. к. раннее были ситуации, когда после продажи ипотечной квартиры, являющейся предметом залога, заемщики продолжали оставаться должниками (в частности из-за штрафов, пеней, небольшого первоначального взноса). Тем не менее для кредитных организаций в связи с названными изменениями в законодательстве риски повышаются [15, с. 51].

Следующим важным фактором, влияющим на кредитную политику банков, является наличие современной правовой базы, регулирующей общие вопросы взаимоотношений кредитных организаций и заемщиков. В ближайший перспективе общие вопросы взаимоотношений кредитора и заемщика должен урегулировать закон о потребительском кредитовании. О необходимости принятия данного закона говорят уже достаточно долго, за это время увидело свет несколько вариантов проекта названного закона. Последний из проектов был разработан Министерством финансов РФ и размещен 30.03.2012 г. на официальном сайте министерства.

Также нормативным актом, который может быть принят в ближайшее время и, по крайней мере, косвенно затронет отношения в сфере ипотечного кредитования, станет закон «О деятельности по взысканию просроченной задолженности». Минэкономразвития России 30.12.2011 г. опубликовало на своем сайте проект данного закона. По замыслу авторов, принятие законопроекта будет способствовать развитию в РФ добросовестной деятельности по взысканию просроченной задолженности, укреплению финансовой дисциплины, а также установлению механизмов правовой защиты участников гражданского оборота. Это, безусловно, затронет и отношения в сфере ипотечного кредитования.

Одним из ключевых моментов для юридической судьбы залоговых правоотношений, включая ипотечные, является обращение кредитором-залогодержателем взыскания на предмет залога (предмет ипотеки) в условиях несостоятельности (банкротства) залогодателя. Именно в направлении обеспечения приоритетной защиты прав и законных интересов кредиторов-залогодержателей в условиях конкуренции их с конкурсными кредиторами первой и второй очереди отечественным законодателем были сделаны самые решительные шаги (ст. 138 ФЗ от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в ред. от 18 июля 2011 г.) в ред. ФЗ от 30 декабря 2008 г. № 306-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество») [10, с. 176].

Особенностью развития ипотечного жилищного кредитования за период с 2006 - 2011 гг. является изменение структуры состава ипотечных кредитов. Проведенный анализ структуры ипотечного рынка позволил выявить растущий уровень концентрации ипотечных портфелей у ведущих участников ипотечного рынка. По данным экономиста А.Н. Саврукова [30, с. 45-46] в 2006 г. на долю 10 кредитных организаций — лидеров рынка приходилось 46 % представленных ипотечных кредитов, то в 2007 г. — 54 %, в 2008 г. — 66 %, а в 2012 г. — 73,4 %.

Категория: Мои статьи | Добавил: kemerovo3000 (02.11.2018)
Просмотров: 519 | Рейтинг: 0.0/0
Вход на сайт

Поиск