Большинство из нас связывают российскую ипотеку с современностью, и мало кто знает, что ее летоисчисление началось 250 лет назад. За это время ипотека претерпела значительные изменения: каждая историческая эпоха оставила на отечественной системе кредитования свой след.

Ипотечное кредитование в России зарождалось вместе с возникновением права частной собственности на землю. Уже в XIII веке существовал заклад, к XV-му относятся упоминания о возможности вторичного заклада имения в другие руки, а в XVI веке в залог стали отдавать чужие земли.

Рождение ипотеки. Первые сто лет (1754-1859 гг)

Точкой отсчета российской ипотеки можно считать 1754 год – именно тогда, благодаря инициативе графа Петра Ивановича Шувалова, появились первые государственные кредитные учреждения – дворянские банки. Созданы они были ради «уменьшения во всем государстве процентных денег», как средство борьбы против ростовщичества и для того, чтобы создать «щадящие» условия кредита для дворян-землевладельцев [31, с. 64-65].

Первым таким банком стал Государственный Банк для Дворянства, преобразованный в 1786 году в Государственный Заемный Банк (просуществовал до конца 50-х годов XIX века). Тогда же, в 1786 году была образована Страховая экспедиция - первая организация, предназначенная для страхования передаваемых в залог каменных домов. В 1802 году к Государственному Заемному Банку был присоединен Вспомогательный для Дворянства Банк, созданный в 1797 году, во время правления Императора Павла I.

По форме собственности все банки были казенными, а по характеру деятельности – в основном учреждения ипотечного кредита. Ссуды там выдавались под залог помещичьих имений с учетом всех крепостных душ и их семей. Срок дворяне могли выбирать сами: 15, 28 лет и 33 года. Был определен и минимум суммы – 1500 рублей серебром. Чтобы понять, много это или мало, приведем пример. Так, имение, занимающее 432 десятины земли, с тридцатью душами крестьян (плюс члены их семьи), постройками и хозяйством стоило на Псковщине 3475 рублей серебром.

Механизм получения займа был не сложным: владелец имения обращался в Государственный заемный банк с заявлением на получение ссуды, а специальная комиссия оценивала стоимость закладываемого хозяйства. Расчет велся, исходя из цены за одну «ревизскую душу» - 50-70 рублей серебром, в зависимости от площади сельскохозяйственных угодий, приходившихся на нее в этом имении. В среднем заложенное поместье представляло 650 душ. Ссуда выдавалась, как следует из источников, «всегда круглыми числами по десяткам рублей для избежание раздробительных расчетов».

Главную роль в ипотечном кредитовании дворянства до отмены крепосного права играли Сохранные казны. В них было заложено 64% поместий и 78% крепостных душ. На долю казны приходилась и подавляющая часть ссуд - 81%, на Приказы общественного призрения - 12%. Удельный вес Заемного банка в кредитовании дворян был весьма скромным - всего 8%.

Основными клиентами банков были тогда представители петербургской придворной знати и крупные провинциальные помещики. Не редко ссуды им выдавались и без залога, по «заручательству его императорского Величества». Отсюда – и нежелание платить по счетам, из-за чего перед банком накапливались огромные долги.

Реальная задолженность дворянства намного превосходила сумму официальных долгов казенным банкам, так как поместья закладывались и перезакладывались у частных лиц - ростовщиков. Созданный в 1856 году Комитет по банковским долгам пытался анализировать зависимость степени задолженности дворян от хозяйственных условий развития губерний и пришел к следующему выводу: «Долги зависели не от хозяйственного состояния губерний... Так, некоторые губернии..., не пострадавшие от неурожаев и даже считающиеся в числе богатых и хлебородных, оказались неисправными в платеже долгов более, чем губернии беднейшие». Тогда же было обнаружено, что накопление долгов находилось в прямом зависимости от льгот, рассрочек, пособий и ссуд, дарованных губерниям: ими пользовались, чтобы взять в долг, но не отдать.Долги дворян перед банками накапливались, но реального механизма возврата выданных денег не было. Ведь дворянина нельзя было лишить владения, потому что он наследовал его пожизненно. А на продажу многократно заложенного имущества он решался только в том случае, когда уже не мог получить кредит. Причем разоренное имение имело значительно меньшую цену, чем в момент залога. Фактически в этой системе кредитования под залог недвижимого имущества отсутствовала обратная связь между инвестором и должником. Средства, размещенные в государственном банке частными лицами, не соотносились ни по срокам, ни по размерам с кредитами, выдаваемыми под залог имущества. Получалось, что государство за счет кредитования фактически содержало большую часть российского дворянства. Естественно, что эта «благотворительность» отрицательно сказалась на состоянии казны. К 1859 году в Государственном банке и сохранных казнах было заложено более 7 млн. крестьян, а общая задолженность помещиков дошла до 425 млн. рублей [13, с. 48-51].

Таблица 2 - Рост задолженности дворянского землевладения конца XVIII - середины XIX веков

Александр II против ипотеки (1859-1861 гг)

Защитить казну от разорения удалось Императору Александру II: повелением от 16 апреля 1859 года и указом Правительствующему Сенату от 1 сентября того же года была прекращена выдача ссуд из государственных кредитных учреждений под залог недвижимости. Таким образом на ипотечном кредите была поставлена точка.

В начале 60-х создается Государственный банк России, в уставе которого прописывается его предназначение: для оживления торгово-промышленного оборота, то есть для развития прежде всего операций по краткосрочным ссудам и учету векселей. Фактически банк не имел права заниматься долгосрочными операциями. Причина для этого запрета была очевидна: все банки, занимавшиеся ипотекой, оказались банкротами, и Госбанку предстояло еще расплатиться по обязательствам ликвидированных казенных банков. Новая система формировалась очень осторожно, соблюдая правило ликвидности банков: сбалансированность активов и пассивов по срокам. Тогда ни о каких долгосрочных кредитах речи быть не могло.

Однако потребность в них никто отменить не мог. В «длинных» деньгах нуждались появившиеся в России новые типы предприятий (товарищества, акционерные общества), жители быстрорастущих городов, дворяне, лишенные после 1861 года дармовой рабочей силы. Выход из положения все искали по-разному. Новые предприятия, например, железнодорожные акционерные общества, обращались напрямую, без банка-посредника, к национальному и зарубежному рынкам капиталов путем эмиссии и размещения акций и облигаций. Однако этот вариант был доступен не для всех потенциальных заемщиков, большинство из них нуждались в кредитных учреждениях. И они начали создаваться по частной инициативе, что соответствовало курсу правительства, взятого на развитие разных форм собственности в сфере банковского дела.

В 1859 году Александр II повелел правительству создать особую комиссию «из лиц, специально знакомых с положением вопроса о поземельном кредите и нуждами разных частей Империи», которые должны были разработать проект устройства нового типа кредитных учреждений - так называемых земских банков. На тот момент они должны были заменить казенные кредитные структуры, которые находились в стадии ликвидации.

Комиссия со своей задачей справилась, разработав положение о земских кредитных обществах. И, хотя этот проект не получил статус закона, труды комиссии, опубликованные в 1860-1861гг., оказали огромное влияние на последующее развитие ипотеки. Комиссия отдала предпочтение земским банкам, которые по форме представляли собой взаимно ответственные товарищества (общества с ограниченной ответственностью). При этом возможность создания ипотечных банков не исключалась, правда, с одной оговоркой - в виде акционерных обществ.

Толчком для развития ипотеки стала отмена крепостного права: освобожденные в 1861 году от крепостной зависимости крестьяне нуждались в кредите для покупки земли, и государству пришлось снять запрет на долгосрочное кредитование. В итоге более 20 миллионов бывших крепостных получили ссуды в размере 80 % от стоимости надела. Деньги выдавалась на 49 лет под 6 % годовых.

Для обслуживания этого огромного ипотечного рынка стали создаваться кредитные учреждения, причем с разными формами собственности. Среди них были акционерные и государственные, сословные и взаимные – все они выдавали долгосрочные ссуды под залог частновладельческой земли (вне городов) и городской недвижимости (жилые дома, строения, земля). Так в России сложилась новая система ипотечного кредитования.

Система ипотечного кредита

Конец XIX столетия стал для ипотеки поистине золотым веком. К этому времени в России сложилась прочная система ипотечного кредита. В нее входили:

Государственные земельные банки: Крестьянский банк (с 1882 г.) и Дворянский (с 1885 г.)

Общество взаимного поземельного кредита (основано в 1868 году, а в 1891-м преобразовано в Особый отдел Дворянского земельного банка)

10 акционерных земельных банков (созданы в 1871-72 гг.)

36 городских общественных банков, находившихся в ведении городских властей (247- в 1900 г. 319 - в 1914 г.)

Земский банк Херсонской губернии (с 1864 года)

Дворянский земельный банк Тифлисской губернии (в 1875 году)

Дворянский Михайловский банк Кутаисской губернии (в 1876 году)

Местные ипотечные учреждения на окраинах России

На 1 января 1885 года всеми ипотечными учреждениями было выдано свыше 21,7 тысяч ссуд на сумму 537,8 млн. рублей. При этом было заложено 42,8% земли, находящейся в частной собственности [16, с. 321-326].